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《公司法》修改前瞻/胡明远

时间:2024-05-23 15:31:14 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9748
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公司法修改前瞻

胡明远


《公司法》修改的必要性和修改的主要方面
现行《公司法》是1993年12月29日通过,1994年7月1日实施的,期间仅1999年12月25日作过一次细微修改。因为中国社会发展处在巨大变革时期,可以说这部法律出台之时就是酝酿修改开始之日。这可以从三个角度来分析。一是立法背景。因为每部法律的制定和颁布施行都有其特定的立法背景,现行《公司法》的立法背景:市场经济体制还在酝酿中;改革开放进程中出现了公司热,形形色色的“公司”需要予以清理整顿规范;国有企业改革需要新的企业组织形式和新的企业财产权制度来支撑。二是公司这一主体的发展实践。我国公司起步教晚,当时我国作为市场主体的企业还是以国有和集体为主,投资主体相对单一,还处在对市场主体一方面急需培育一方面生怕出乱的时期。三是公司法理论。当时公司法理论研究还十分薄弱,说实在的,甚至没有谁能够说明白公司究竟是什么,对公司立法没有很明确具体的理论定位,对公司法律关系的实质也没有准确全面的把握。可以说,现行《公司法》是在改革和发展中应运而生。因而其条文不可避免地存在着原则性强、可操作性差、法律漏洞多等等缺陷。
不过,尽管现行《公司法》在实施中是“摸着石头过河”,在颁布后近十年的时间内,对我国经济体制改革,建立现代企业制度,指导各市场主体的规范运作还是发挥了非常重要的作用。这十年间公司总的说是有序的“放量增长”,并已成为我国市场经济发展中的最强大的市场主体,对整个社会生活也发挥着巨大的影响。
但随着我国市场经济体制的确立,市场经济的发展,国企改革的深入,投资主体和融资方式的丰富,企业治理结构科学化要求的提高,以及我国入世后与全球经济一体化程度的迅速加强,《公司法》的修改显得越来越必要和紧迫。
(以下列举一下现行《公司法》的缺陷)
比如国有公司和外资企业的特殊待遇问题,既不符合WTO的规则,又对民间投资极不公平。而私人资本在市场经济发展中所起的作用已今非昔比,此类条款不作修改就不符合实践的要求,对私人资本的投资积极性产生影响,也易导致民间资本外流。
比如设立公司的门槛问题,现行《公司法》除国有独资外不承认一人公司,但实践中设立一人公司的呼声很高,而且变相的一人公司数量非常之大;还有法定资本最低限额过高,公司登记核准事项过多,对经营范围限制太紧等等。门槛过高不利于吸引投资,对经济发展没有好处。
门槛方面还有一个让很多公司感到很头疼的问题,那就是对外投资不得超过公司净资产的50%的限制,制约了公司的投资经营。
再比如公司上市融资的条件方面,现行《公司法》过于注重准入机制,设定的上市条件太高,使得许多素质优秀的公司不能上市融资;同时现行《公司法》对公司上市后的治理规范和退市机制没有作出具体的可操作的规定,使得上市公司恶意圈钱损害中小投资者权益的事件屡有发生。
又比如公司治理结构方面,随着经理人阶层的形成,如何规范公司经营者的行为,也成为《公司法》修改必须考虑的一个问题。中国社科院法学所的刘俊海教授曾以四类猫来比喻现在的公司经营者:一是褚时健猫,先抓老鼠后偷吃大鱼;二是雷锋猫,抓了老鼠不吃鱼;三是庸庸碌碌的猫,不抓老鼠不吃鱼;四是最可恶的猫,不抓老鼠却偷吃鱼。造成这种现象的原因就是现行《公司法》对经营者的激励和约束机制不健全。还有母子公司权利义务不清晰的问题等等。
还比如近年很热门的中小股东权利保护问题,现行《公司法》对此规定十分简陋,加上没有明确公司法律关系诉讼制度,致使中小股东权益被侵害时,没有相应的救济途径和救济措施。
因此,这次《公司法》的修改将放眼全球竞争,不会拘泥于个别条文的考量,而要在加入WTO后我国迅速融入世界经济一体化的背景下,既立足于我国公司及公司制度发展的实践,又要大胆借鉴《公司法》理论和发达国家的先进立法经验及国际惯例;在立法思路上既强调公司与股东自治,也注重维护交易安全和公司的社会责任;在法条设置上,新的《公司法》将涵盖公司设立、运营及退出过程中的主要法律关系;在加强突出当事人自治空间的民事规范的同时,完善管理性的行政规范和刑事规范条款。修改后的《公司法》将更具有前瞻性、开放性、实用性、可预见性和可操作性。
根据《公司法》修改进程中参与修改工作的人士和业内专家的预计,此次《公司法》的修改将着重从公司设立条件、方便公司上市融资、公司法人治理结构、加强中小股东保护,以及与其他法规的衔接等方面进行。因为修改面非常广,《公司法》条文将由现在的230条大大扩容。


《公司法》修改在公司设立条件方面的变化
公司设立条件的改革是公司法修改的一个重要方面,修改的原则是吸引投资者投资,降低公司设立门槛和成本,具体可能表现在以下一些内容。
一、一人公司可能被新的公司法认可。
现行《公司法》规定,除国有独资外,设立有限责任公司,法定股东数应在2-50人之间,发起设立股份有限公司发起人不低于5人。这已成为影响很多个人或个人财产未作界定的家庭投资办公司的积极性,也限制了既有公司设立全资子公司,不符合培育市场主体、引导刺激民间投资的原则。
现行《公司法》之所以没有确认一人公司,第一方面当时私人财富有限,而公司被理解为“大企业”,实践的需求不明显;第二方面,认为一人公司由一人控制,其社会责任的履行堪忧,对交易安全不利,市场化改革初期更强调稳定和安全;第三方面是因为传统公司法认为,公司是以赢利为目的的社团法人,必须两人以上。但现在的情形已经不同了,私人财富已经大大增加,一个人完全有能力办公司;而公司的信用高低取决于资本的实力,而不是人的多少;在现代公司法纷纷确认一人公司的历史背景下,公司社团性理论实已崩溃。从发达国家的立法经验来看,美国、欧盟和日本的公司法都允许一个投资者设立公司。从我国公司实践来看,实质意义上的一人公司仍大量存在,同时其存在又处于非法状态,或变相状态,这些公司缺乏法律上的安全感,反而不利于对其规范。因此,新《公司法》应当建立一人公司制度,明确一人公司的法律地位。为此,现行《公司法》中设立有限责任公司最低人数的限制及国有独资公司的条款应作相应修改或调整;并为保护公司相对人利益的需要,新《公司法》应对一人公司的资本、治理结构、会计制度等作相应规定。
二、法定注册资本制度会作调整
现行《公司法》采取的是法定注册资本制度,并明确规定了注册资本最低限额,其中以生产经营为主的公司,法定资本最低限额50万,以商品批发及商业零售为主的30万元,从事科技开发、咨询、服务性的公司则应不低于10万;股份有限公司最低限额1000万元。因民间资本较为分散,资金门槛过高,限制了民间资本的进入。
现行《公司法》要求注册资本与实缴资本必须一致也强化了过高的门槛,导致借钱办公司、注册完后抽回的做法非常普遍,对社会诚信制度的完善也很不利。
本次《公司法》修改,保守一点,会降低法定资本最低限额;走得远一点,采用折衷授权资本制,即注册资本为在公司登记机关登记的数额,但允许分期出资到位;再大胆点的话,可能对法定资本制作出调整,采取“授权资本制”,即公司的注册资本额虽在有关部门登记且记载于公司章程,但出资是否缴足与公司设立无关。股东(发起人)只要认购法律或章程规定的最低数额,公司即可成立。在授权资本制下,注册资本仅是公司自行决定的一个数额,与公司注册时的实缴资本不要求一致。公司不论大小,均可随时成立,随公司营业的发展,逐渐增加资本,而无需经常性变更章程或营业执照。总之,现行《公司法》第23条和第78条有关注册资本的规定极可能修改。
三、对公司转投资的限制将取消
现行《公司法》第12条规定,公司对外“累计投资额不得超过本公司净资产的50%”。当时我国企业刚从“生产型”转入“经营型”,从“成本中心”转入“利润中心”,其作为“投资中心”的地位尚未确立;现在我国企业已开始从“经营型”到“投资型”的二次转变,在这转变过程中,越来越多的公司感觉到了这一转投资限制的严重制约。而在国际资本市场上,企业间的并购事件天天发生,却几乎找不到仅靠自有资本而不靠负债完成成功收购的案例。从立法来看,此种规定在其他国家或地区的公司法中已找不到可循之立法例。因此,新的《公司法》极可能取消公司对外投资比例的限制性条款,改由公司自主确定其对外投资的数额和比例。
四、出资形式的限制可能放宽
现行《公司法》规定的出资方式有货币、实物、工业产权、非专利技术和土地使用权五种,修改后,《公司法》将放宽对股东出资形式的限制,可能会考虑其他财产或财产权利出资的问题。
现行《公司法》限制工业产权、非专利技术作价出资的金额在公司注册资本中的最高比例,要求不超过有限责任公司和股份有限公司注册资本的百分之二十,这一规定也有望修改。同时其他无形资产作价入股的问题也会得到充分考虑。
五、公司经营范围制度将作修改
现行《公司法》第11条要求,“公司的经营范围由公司章程规定,并依法登记。公司应在登记的经营范围内从事经营活动”。这一制度源于计划经济条件下对企业经营自由的极大限制,严重削弱了公司权利能力与行为能力,新的《公司法》可能规定除法律和行政法规中另有强制性规定外,对经营范围不作限制,由公司自行决定。
六、公司设立程序简化
现行《公司法》对股份公司设立一律采取审批制(第77条);对有限公司设立原则上采取登记制,例外采取审批制(第27条)。为保护投资自由,各类公司(包括有限公司、股份公司乃至上市公司、外商投资公司)设立将以准则设立为原则,许可设立为例外。准则设立原则下,只要具备法律规定的条件,即可直接由公司登记机关登记为公司;而许可设立指设立公司不仅要具备法律规定的条件,还要经有关国家机关批准,才能登记为公司。市场经济国家大多采取准则设立原则。设立公司的准则主义将极大地提高公司设立的透明度,降低制度规则为公司设立增加的成本。
七、可能明确控股公司与集团公司法律地位
现行《公司法》没有关于集团公司的规定,投资公司、控股公司也仅在第12条出现过这两个词,没有任何相关规定。公司的发展实践表明,集团公司作为一种与市场经济相适应的新兴产业组织,在提高国际竞争力、带动国民经济结构调整上正在发挥日益巨大的作用。建立在资本纽带基础上的,包括各级国有资产管理公司、各种工业投资公司和信托投资公司、资产经营公司和投资银行以及深沪股市由于市场和企业结构调整形成的控股公司在内的各种控股公司不断出现;控股公司作为一种新兴的企业形态,不仅在微观上通过资本运作可以给投资人带来巨大收益,而且在宏观上也将通过资本市场担当产业结构调整的生力军。因此,修改后的《公司法》可能对集团公司和控股公司的法律地位作出明确规定。这将为集团公司和控股公司的发展提供法律支撑,有利于培育世界500强。
八、出资人或发起人责任将更明确
现行《公司法》第97条规定了股份公司发起人的三种民事责任,而未规定有限公司发起人的责任。新的《公司法》将对公司设立不成时的设立债务和费用负担、出资返还责任,以及公司成立后有过错的发起人对公司所负的民事赔偿责任作出更具体的规定。同时也会明确股东违法抽回出资或股本的民事侵权责任。现行司法解释中关于验资机构对债权人和投资者的民事责任的规定也可能纳入新《公司法》。
九、确立公司设立纠纷诉讼制度
公司设立过程中,经常发生因发起人出资不实引起的纠纷,公司设立失败引起的纠纷,公司成立后因不符合设立条件被否定法人人格引起的纠纷等,现行《公司法》对此规定不够明确,新《公司法》将在全面建立公司法律关系诉讼制度的框架下确立公司设立纠纷诉讼制度。
总的来说,修改后的《公司法》在公司设立门槛和成本方面将大大降低,但对公司出资人或发起人的责任也将更加明确。


《公司法》修改在公司上市条件方面的变化
现行《公司法》第四章第三节专门对上市公司作出了规定,有专家认为公司上市是证券法规范,应该将该节内容转至《证券法》,实际上上市公司作为股份有限公司的一种形态,在《公司法》中作出相应的规定是必须的。因为《公司法》是规范公司法律关系的,上市公司是一种更公众化的公司形态,其法律关系对社会往往有更广泛的影响,修改后《公司法》仍会对其作出专门的规定;但就公司上市条件而言,认为是证券法规范应该说更为科学些,这次《证券法》与《公司法》可以说是同步修改,也便于规范领域的划分和两大法的整体协调。
现行《公司法》对上市公司的规定还不到位,有些规定存在不尽合理的情况。为方便公司上市融资,促进产业结构的调整和资产重组,《公司法》修改时将对此作出调整,部分上市规则甚至不排除由上海、深圳交易所自己制定,报国务院或证监会批准即可。在上市管理方面也会有放松,现行《证券法》对股票公开发行采取的是核准制,而现行《公司法》的许多条款体现了股票公开发行审批制的色彩,例如第84条(发起人公开募集股份)、第86条(国务院证券管理部门行使股票公开发行审批权)、第131条(股票溢价发行审批)、第139条(公开发行新股审批)、第221条(证券监管部门违法审批的法律责任)等,此次修改会根据《证券法》规定的股票发行核准制作相应修改。同时,公司上市管理将更注重上市公司的资格控制而非数量控制,改变切块下达的指标方式。

对外贸易经济合作部关于印发《关于加强我国驻外使(领)馆经商参处(室)对对外承包工程和劳务合作业务管理的规定》的通知

对外贸易经济合作部


对外贸易经济合作部关于印发《关于加强我国驻外使(领)馆经商参处(室)对对外承包工程和劳务合作业务管理的规定》的通知

国务院各部委、各直属机构,各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局),中央管理的各外经贸企业及其他五家外经贸企业,各驻外经济商务机构:
为加强对外承包工程和劳务合作业务的管理,我部制定了《关于加强我国驻外使(领)馆经商参处(室)对对外承包工程和劳务合作业务管理的规定》。现印发你们,请速转发各有关对外承包工程和劳务合作企业,并遵照执行。
特此通知。

附件:关于加强我国驻外使(领)馆经商参处(室)对对外承包工程和劳务合作业务管理的规定
为了发展对外承包工程和劳务合作业务,加强一线管理、协调,维护良好的经营秩序,保障我国企业及外派劳务人员的合法权益,根据我驻外使(领)馆经济商务参赞处(室)(以下简称“驻外经商机构”)主要任务和职责及此项业务的发展需要,再就加强驻外经商机构对此项业务的管理工作规定如下:
一、驻外经商机构是我国驻外使(领)馆主管对外经贸业务的机构,负责指导我国企业在驻在国开展对外承包工程和劳务合作业务,监督我国企业遵守我国的政策法规及驻在国的法律、规定,维护我国企业和外派劳务人员的合法权益;协调我国企业在重大问题和项目上一致对外,根据业务发展的需要,及时组建我国企业间的协调机构并直接领导其工作。
二、所有中国企业首次或重新进入某国(地区)市场开展对外承包工程、劳务合作业务,应首先向我国驻该国(地区)的经商机构登记,并征得驻外经商机构的同意。
三、驻外经商机构应根据我国外经贸政策和驻在国的有关政策法规、市场总量、项目类型以及我经营公司的规模等情况,尽快对有关登记企业可否进入当地市场、开展某方面或某项业务作出答复并提出指导性意见。
四、企业登记应采用书面(如信函、传真、电报)或派代表到有关驻外经商机构当面汇报的方式进行。
五、企业登记时,应向驻外经商机构报告以下情况:
(一)企业的基本情况(包括企业营业执照复印件、《国外承包工程、劳务合作经营许可证》复印件)。
(二)外方合作对象(包括业主、雇主、出资方、合资方、代理人、中介人等)的基本情况。
(三)企业拟在该国(地区)设立机构或委派代表、负责人的基本情况。
(四)企业在该国(地区)拟从事业务的领域或项目、进展情况及以往的业绩。
六、企业要按驻外经商机构的要求定期汇报工作。在下列情况下,企业必须向驻外经商机构报告:
(一)参加大型承包工程项目的投标或议标。
(二)参加对我国对外政治、经贸关系有较大影响项目的投标或议标。
(三)多家公司竞争同一承包工程项目。
(四)签订派出劳务人员较多项目的合同。
(五)在政局不稳或有战争、动乱危险的国家(地区)开展业务。
(六)在外设立的机构或代表、负责人撤离、变更。
(七)发生其它重大事项时。
大型承包工程项目和派出劳务人员较多项目的标准由各驻外经商机构根据驻在国实际情况制定及调整,并报我部备案。
七、驻外经商机构负责我国企业在驻在国开展对外承包工程和劳务合作业务的一线协调工作。对须由外经贸部或中国对外承包工程商会、中国国际工程咨询协会协调的,驻外经商机构应提出意见。
企业应服从驻外经商机构的管理和协调。对驻外经商机构的协调结果或意见如有异议,可向外经贸部提出行政复议。
八、驻外经商机构应对企业报告中涉及的有关商业秘密予以保密。同时要将企业登记情况、业务开展情况及驻外经商机构的意见和建议每半年报我部(合作司),重要情况应及时报告。
九、对未严格执行本规定的企业,有关驻外经商机构一经发现应对其进行严肃的批评教育,并将有关情况及处理意见报我部(合作司)。我部将视情况并依据有关管理规定对上述企业给予警告、通报批评、暂停或撤销经营权的处理。
十、企业在港澳台地区、未建交国家(地区)开展对外承包工程和劳务合作业务时,仍按国家有关管理规定执行。
十一、各有关企业和各驻外经商机构应严格执行本规定。执行中有何问题,请及时向我部(合作司)反映。
十二、本规定自发布之日起执行,由对外贸易经济合作部负责解释。



徐州市城市房屋拆迁管理条例

江苏省徐州市人民政府


徐州市城市房屋拆迁管理条例

徐州市人民政府令

第78号


  《徐州市城市房屋拆迁管理办法》已经2002年4月12日市政府第96次常务会议讨论通过,现予发布,自2002年6月1日起施行。


市长 潘永和

2002年4月28日


  第一章 总则

  第一条 为加强我市城市房屋拆迁管理,维护拆迁当事人的合法权益,保障建设项目顺利进行,根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(以下称国务院《条例》),结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市行政区域城市规划区内的国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本办法。

  第三条 城市房屋拆迁必须符合城市规划,适应城镇住房制度改革,有利于旧城改造和改善生态环境,保护文物古迹。

  第四条 拆迁人应当依照本办法的规定,对被拆迁人给予补偿安置;被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当服从城市建设需要,在规定的搬迁期限内完成搬迁。

  拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位;被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。

  第五条 市建设行政主管部门是徐州市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁行政管理部门。市城市房屋拆迁管理办公室受市城市房屋拆迁管理部门的委托,具体负责房屋拆迁监督管理工作。

  县(市)、贾汪区人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

  土地、房产、价格、规划等有关部门依照各自法定职责,协助做好与房屋拆迁相关的管理工作。

  第二章 拆迁管理

  第六条 拆迁房屋的单位应当向房屋拆迁管理部门提出申请,领取城市房屋拆迁许可证后方可实施拆迁。

  第七条 申请房屋拆迁许可证应当向房屋拆迁管理部门提交下列文件及资料:

  (一)建设项目批准文件;

  (二)建设用地规划许可证、规划定点通知书和规划定点图;

  (三)建设用地拆迁通知书和收回国有土地使用权通告;

  (四)拆迁计划和拆迁补偿安置方案;

  (五)拆迁费用测算报告和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件;

  (六)其他必需的文件、资料。

  房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查,对符合条件的,颁发房屋拆迁许可证;对不符合办理条件的,应当给予书面答复。 

  拆迁人应当按照价格部门核定的标准缴纳拆迁管理费。

  第八条 房屋拆迁许可证核发的同时,房屋拆迁管理部门应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁实施单位、拆迁范围、拆迁期限等事项以房屋拆迁公告的形式予以公布。

  房屋拆迁管理部门和拆迁人应当向被拆迁人做好宣传、解释工作。

  第九条 拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内,实施房屋拆迁。

  房屋拆迁期限一般为6个月,需要延长期限的,拆迁人应当在拆迁期限届满15日前,向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请;房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。延长期限不得超过6个月。

  第十条 拆迁人可以自行拆迁,也可以委托拆迁。

  拆迁人自行拆迁的,必须经房屋拆迁管理部门批准,拆迁实施人员应当取得房屋拆迁管理部门发放的《拆迁上岗证》,方可实施拆迁。

  拆迁人委托拆迁的,被委托的单位应当是已经取得房屋拆迁资格证书的单位。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内,将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

  被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

  房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人,不得接受拆迁委托。

  第十一条 拆迁范围确定后,房屋拆迁管理部门应当发布调查、评估公告,拆迁范围内的单位和个人,不得进行下列活动:

  (一)新建、扩建、改建房屋;

  (二)改变房屋和土地用途;

  (三)租赁房屋。

  房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项,书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年;拆迁人需要延长暂停期限的,必须经房屋拆迁管理部门批准,延长暂停期限不得超过1年。延长拆迁的期限,由房屋拆迁管理部门通知有关部门。

  第十二条 拆迁人应当与被拆迁人按照本办法的规定订立拆迁补偿安置协议。

  拆迁租赁房屋的,拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

  实行货币补偿的,协议应当约定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限违约责任以及当事人认为需要约定的其他条款;实行产权调换的,双方还应当就安置房屋位置、面积、差价结算、原房屋承租人安置等订立协议。

  拆迁补偿安置协议应当在签订后15日内由拆迁人或者被委托拆迁单位报房屋拆迁管理部门备案。

  房产管理部门代管的房屋需要拆迁的,由房产管理部门与拆迁人签订拆迁补偿安置协议,经公证机关公证。

  第十三条 拆迁补偿安置协议订立后,发生拆迁补偿安置争议的,由拆迁双方当事人协商解决,协商不成的,双方当事人可以依据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁,也可以依法向人民法院起诉。

  诉讼期间,拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

  第十四条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的,经当事人申请,由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的,由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

  当事人对裁决不服的,可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的,诉讼期间不停止拆迁的执行。

  第十五条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的,由当地人民政府责成有关部门强制拆迁,或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

  实施强制拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。

  第十六条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹、外国驻华使(领)馆等房屋的,依照有关法律、法规的规定办理。

  第十七条 尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的,应当订立转让协议,并经房屋拆迁管理部门同意。原拆迁补偿安置协议中有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当书面通知被拆迁人,并自转让合同签订之日起30日内予以公告。

  第十八条 拆迁补偿安置资金应当采用储备方式,全额存入金融机构,且全部用于房屋拆迁的补偿安置,不得挪作他用。

  房屋拆迁管理部门应当与拆迁人、存储拆迁补偿安置资金的金融机构三方签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。

  金融机构应当配合房屋拆迁管理部门做好拆迁补偿安置资金的监督管理工作。

  第十九条 拆迁人应当委托具备房屋拆除资格的单位实施房屋拆除施工。施工单位应当向房屋拆迁管理部门申请领取拆除施工许可证后方可实施。施工单位应当制订房屋拆除施工方案和安全措施,报当地房屋拆迁管理部门备案。 

  第二十条 拆迁范围内的房屋拆除完毕,拆迁人应当报经房屋拆迁管理部门验收合格后,计划、土地、规划、建设行政主管部门方可核发建设相关批准手续。

  拆迁人应当在房屋拆除完毕后15日内到房产、国土部门办理被拆除房屋及土地的权属注销手续。

  第二十一条 房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料的管理。

  第三章 拆迁补偿与安置

  第二十二条 房屋拆迁补偿按照拆除合法建筑面积为依据。被拆迁房屋建筑面积,指房屋所有权证载明的建筑面积。对直管、自管居住房租约中未标明建筑面积的,按有法定资质的房屋面积测绘机构实际测量的建筑面积为依据。

  对于房改出售的公有住房,拆迁当事人认为实际建筑面积大于房屋所有权证登记的建筑面积的,可以自行委托本市有法定资质的房屋面积测绘机构认定。对于超出房屋所有权证登记面积的部分,由拆迁人将评估价的80%补偿给被拆迁人、20%补偿给原房改售房单位。

  房屋面积测绘机构认定被拆除房屋面积时,应当执行国家测绘标准,符合原设计意图,且单幢建筑分户的建筑面积之和不得超过该幢建筑的总建筑面积。

  拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑,应当给予适当补偿。

  第二十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十六条第三款、第二十八条第二款规定外,被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

  第二十四条 实行货币补偿的,补偿的金额,由房地产评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体评估规则由政府公布。

  第二十五条 拆迁人应当委托有资格的房地产评估机构对被拆迁房屋进行评估。评估结果应当公示。

  拆迁双方当事人对评估结果有争议的,应当在评估结果公示后15日内,持其自行委托的房地产评估机构出具的评估报告,向房屋拆迁管理部门申请裁决。房屋拆迁管理部门认为需要对拆迁评估结果进行鉴定的,应当委托法定价格鉴定机构鉴定,由法定价格鉴定机构依照政府公布的房屋拆迁评估规则鉴定,鉴定结果作为行政裁决和拆迁补偿的依据。鉴定费用由过失方承担。

  房屋拆迁评估机构由房屋拆迁管理部门定期公布。

  第二十六条 实行房屋产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当依照本办法第二十四条的规定,计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格,结清产权调换差价。所调换的住宅房屋价格按照价格部门核定的价格或者房地产市场评估价格确定;所调换的非住宅房屋的价格,按照市场价格确定。

  产权调换房屋为期房的,具体过渡期限由拆迁当事人在协议中约定,如超过协议约定过渡期限,拆迁人应当按超期过渡的标准支付给被拆迁人临时安置费用。多层住宅的过渡期限最长不得超过18个月,高层住宅的过渡期限最长不得超过30个月。

  拆迁非公益事业房屋的附属物,不作产权调换,由拆迁人给予货币补偿。

  第二十七条 拆迁公益事业用房的,拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建,或者给予货币补偿。

  第二十八条 拆迁以协议约定租金的租赁房屋,被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的,或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的,拆迁人对被拆迁人给予补偿。

  被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的,拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租,被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

  第二十九条 拆迁执行政府规定的租金标准的公有(直管和自管)出租住宅房屋,房屋承租人可以要求购买原房屋产权,也可以要求继续承租。

  房屋承租人选择购买原房屋产权的,购买金额为原房屋评估价格的20%,但不低于房产、物价部门当年公布的最低标准。房屋承租人购买后作为被

  拆迁人,由拆迁人按照本办法第二十四条规定给予补偿。

  房屋承租人要求继续承租、但被拆迁人要求货币补偿的,应由拆迁人按照房屋承租人购买原房屋产权应当交纳的费用补偿给被拆迁人后,拆迁人对房屋承租人给予安置,安置的标准不得少于原合法使用面积。房屋承租人应当与拆迁人另行签订租赁合同。

  第三十条 对被认定为经济特困(享受城市居民最低生活保障),的被拆迁人、公房承租人,拆迁人应当将货币补偿款异地购买成套使用面积不小于34房屋作为安置房。所购房屋超过补偿款购买的面积部分,按照规定订立房屋租赁合同,并按照廉租房标准交纳租金。

  房产管理部门应当按照有关规定给予办理共有产权登记。

  经济特困的被拆迁人、公房承租人,由民政部门认定。

  第三十一条 拆迁划拨土地上的非住宅房屋实行货币补偿的,货币补偿的金额按照被拆除房屋合法建筑面积的市场评估价扣除国有土地出让金增值部分结算。具体办法由土地部门制定并公布。

  拆迁执行政府规定的租金标准出租的非住宅房屋实行货币补偿的,按照评估确定的金额,50%补偿给被拆迁人,50%补偿给房屋承租人。

  第三十二条 非住宅房屋是指依法原建、新建、扩建的,其《建设工程规划许可证》(含个人建房领取的《建筑执照》)、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》上载明建筑功能为非住宅房屋,并实际作为工业生产、商业经营、服务行业、仓储、办公及公益事业等用途的房屋。

  被拆迁人或房屋承租人将住宅房屋改变为非住宅房屋的,应当提供规划行政主管部门的批准文件,方可按照非住宅房屋补偿;1984年1月5日前建造的被拆迁房屋的使用功能,由规划行政主管部门和房产管理部门认定。

  第三十三条 拆除未认定为非住宅房屋但符合下列条件的被拆迁房屋,拆迁人除按照住宅房屋补偿外,再给予被拆迁人一次性补助。补助标准为被拆除房屋评估价格的20%;

  (一)私房自营:

  1.实际作为非住宅房屋使用;

  2.有产权人、共有人或者同住直系亲属的有效工商营业执照和税务登记证;

  3.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。

  (二)私房出租经营:

  1.有前项私房自营条件中第1、3目情况的;

  2.有与《房屋租赁合同》中承租人户名一致的有效工商营业执照和税务登记证。

  (三)直管公有住房承租户用作经营:

  1.有原直管公房住房租赁证;

  2.有经营用房租约;

  3.有与原承租户或者其配偶户名一致的有效的工商营业执照和税务登记证。

  (四)单位自管房屋自营或者出租经营: 

  1、实际作为非住宅使用;

  2.出租经营的,有经营用房租约;

  3.出租经营的,有与租约户名一致的有效工商营业执照和税务登记证;

  4.在使用期间按照实际用途缴纳房产税、土地使用税。

  第三十四条 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的,拆迁人对被拆迁人应当给予一次性损失补偿费。补偿标准根据政府公布的房屋拆迁评估规则确定。

  第三十五条 拆迁产权不明确的房屋,拆迁人应当提出补偿安置方案,报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前,拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项向公证机关办理公证。

  第三十六条 拆迁设有抵押权的房屋,依照国家有关担保的法律执行。 

  第三十七条 实行货币补偿的,被拆迁人应当自行过渡,拆迁人对被拆迁人或房屋承租人一次性支付三个月的临时安置补助费。

  实行产权调换的,拆迁人应当按照规定标准支付给被拆迁人(房屋承租人)临时安置补助费。在拆迁协议规定的过渡期限内,被拆迁人(房屋承租人)自行安排住房过渡的,拆迁人应当按照规定标准支付给临时安置补助费。由拆迁人提供周转房的,拆迁人不再付给临时安置补助费。

  由于拆迁人的责任延长过渡期限,对自行安排住房过渡的,从逾期之日起应当加一倍支付临时安置补助费;六个月后仍不能交付使用的,自第七个月开始应当加二倍支付临时安置补助费,直至交付使用。对由拆迁人提供周转房的,从逾期之日起应当支付临时安置补助费;六个月后仍不能交付使用的,应当再加1/2倍支付临时安置补助费,直至交付使用。

  被拆除房屋中不能自行拆除的装饰物及附属物,应当由拆迁人按照规定标准结合成新给予适当补偿。

  拆迁中的提前搬迁奖金、临时安置补助费、搬迁补助费、误工费及电话、有线电视、管道煤气等设施迁移费,由拆迁人按照规定标准支付。

  第三十八条 拆迁人应当及时为被拆迁人办理房屋所有权证和土地使用权证提供必需的资料。被拆迁人实行产权调换或货币补偿后购买安置房的,契税缴纳按照《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》执行。

  第四章 罚则

  第三十九条 违反本办法规定,未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

  第四十条 拆迁人违反本办法的规定,以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的,由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证,并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。

  第四十一条 拆迁人违反本办法规定有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁,给予警告,可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款;情节严重的,吊销房屋拆迁许可证:

  (一)未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的;

  (二)委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的;

  (三)擅自延长协议约定的拆迁期限的。

  第四十二条 接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定,转让拆迁业务的,由房屋拆迁管理部门责令改正,没收违法所得,并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

  第四十三条 有下列行为之一的,由房屋拆迁管理部门处以3万元以下罚款:

  (一)拆迁人抽逃或套取拆迁补偿安置资金的;

  (二)拆迁人未经同意将尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的;

  (三)拆除施工单位未领取拆除施工许可证实施房屋拆除的。

  第四十四条 评估机构未按照政府公布的房屋拆迁评估规则进行评估的,由评估机构资质管理部门依法处罚。

  第四十五条 市、县(市)、贾汪区房屋拆迁管理部门违反本办法规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)不按照规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的;

  (二)核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的;

  (三)对依法应当查处的违法行为不予查处的。

  第五章 附则

  第四十六条 市政建设项目拆迁国有和集体企业、各类事业单位、机关、团体的非住宅房屋和集体土地上的房屋的补偿办法,以及棚户区和危旧房改造拆迁补偿办法,由市人民政府另行制定。

  市政建设项目是指实施道路、广场、桥梁、城市排水、污水处理、供电、供水、供气、燃气管网设施、广播电视、邮电通讯管线设施、公交场站、防洪设施、环卫设施、人防工程、城市绿化等城市基础设施的项目。

  第四十七条 徐州市城市规划区内国有土地上房屋拆迁实施本办法的具体标准和相关规定,以及具体标准的调整,由市房屋拆迁管理部门会同有关部门拟定,报市人民政府批准后公布施行。

  徐州市城市规划区以外的国有土地上实施房屋拆迁的具体标准和相关规定,以及具体标准的调整,由所属县(市)、贾汪区人民政府制定,报市人民政府备案。

  第四十八条 集体土地上的非市政建设项目拆迁,将集体土地征为国有土地后,按照本办法执行。

  第四十九条 本办法自2002年6月1日起施行。徐州市人民政府2000年4月28日发布的《徐州市城市房屋拆迁管理办法》同时废止。