活跃市场也需依法行事
秦 珏
近年来，由于房地产市场的疲软，使得市场竞争日益激烈，各商家绞尽脑汁频频使出新招，以求在激烈的市场竞争中立于不败之地。于是乎，在外销商品房的销售中出现了“先租后售”、“售后包租”、“商品房预租”等等促销口号。而这些促销手段，使买卖双方各得其所，利益共享，实际上有利于外销商品房的流通，有利于房地产市场的健康发展。
然而，无论这些营销手段如何出色，操作过程中必须要恪守规范，这样才能真正保障买卖双方的利益。下文就对此作一番介绍。
一、外销商品房先租后售
所谓商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的外销商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给承租人的一种促销行为。房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备两个条件，即已经初始登记并取得的房地产权证书和已与物业管理企业订立的物业管理服务合同并已实施管理。符合上述条件，房地产开发经营企业与承租人订立租赁合同，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押人。在此期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人；承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人，但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将房屋转售他人。
二、外销商品房售后包租
所谓外销商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核,发给同意售后包租的批准文件。
三、外销商品房预租
所谓外销商品房预租是指房地产开发经营企业在新建商品房未办理房地产权属初始登记、取得房地产权证前，与承租预约人签订商品房租赁预约协议，并向承租预约人收取一定数额的预收款行为。房地产开发经营企业投资建造的外销商品房，在办理初始登记，取得房地产权证前，需要预租的，都应当事先由房地产开发经营企业向上海市房屋土地管理局提出预租申请，取得同意预租的批准文件。凡房地产开发经营企业取得了预租批准后，该外销商品房已预售，且预售合同已登记备案的外销商品房的买受人也可将其购买的外销商品房预租。
各种促销手段固然可以促进房地产市场的进一步繁荣，但商家与买家对新的经营方式要加强了解，才能保证自身的利益不受损失。