广东省人大常委会


广东省物业管理条例
广东省第九届人民代表大会常务委员会



《广东省物业管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过，现予公布，自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的物业管理适用本条例。
本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行管理的活动。
本条例所称业主，是指物业的所有权人。
本条例所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。
本条例所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属的设施、设备和相关场地。
本条例所称物业管理公司，是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
第三条 各级人民政府应当鼓励物业管理向社会化、专业化发展，提高物业管理水平，改善人民生活和社会环境。
第四条 省人民政府建设行政主管部门对全省的物业管理工作实施监督、管理。
市、县人民政府确定的物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理工作的监督、管理。本省各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关工作。

第二章 业主管理权
第五条 业主依法享有对物业共有部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的主要权利是：
（一）参加业主大会；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）监督业主委员会的管理工作。
业主的主要义务是：
（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；
（二）遵守业主公约；
（三）遵守有关物业管理的制度、规定；
（四）按时交付分摊的物业管理、维修等费用。
第六条 物业管理区域内全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。
物业管理区域的划定办法由省建设行政主管部门会同省公安、民政等行政主管部门制定。
县级以上人民政府物业管理行政主管部门根据物业管理区域的划定办法，具体划定本辖区内每个物业管理区域的范围。
第七条 物业已交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十、且使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。
物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。
第八条 召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。业主大会的决定，应当有过半数以上投票权的业主同意才能通过。决定通过后应当予以公布。
业主可以书面委托代理人出席业主大会。
第九条 业主的投票权，住宅按每户计算表决权；工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。
第十条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；
（二）通过业主公约和业主委员会章程；
（三）批准物业管理委托合同；
（四）决定有关业主利益的重大事项；
（五）决定物业管理的其他事项。
第十一条 业主委员会成立后，业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。
经有百分之二十以上投票权的业主提议，可以临时召开业主大会。业主委员会在接到提议后十日内应当召开临时业主大会。
第十二条 业主委员会委员应当由业主担任，业主委员会委员不得少于五人。业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。
业主委员会委员每届任期二年，可以连选连任。
业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。
业主委员会成员名单应当报所在地物业管理行政主管部门备案。
第十三条 业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，履行下列职责：
（一）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或者修订草案并报业主大会通过，监督业主公约的实施。
（三）通过公开招标等方式选聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行；
（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；
（五）监督共用设备、设施、场地的使用和维护。
业主委员会会议由主任定期召集，召开会议必须有过半数委员出席，作出决定须经过半数委员同意。
业主委员会作出的决定应当予以公布。
第十四条 业主公约是由业主共同订立的有关物业的共有部分和共同事务管理的协议，对全体业主具有约束力。
第十五条 业主转让或者出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或者承租人具有同等约束力。
转让人或者出租人应当自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租的情况告知业主委员会和物业管理公司。
第十六条 业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三章 物业委托管理
第十七条 业主委员会委托物业管理公司提供物业管理服务，双方应当遵循平等、自愿原则签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
（一）双方当事人和委托管理物业的基本情况；
（二）物业管理服务事项和服务质量要求；
（三）物业管理服务费用的标准及收取办法；
（四）合同的期限、合同终止和解除的约定、合同终止时物业资料的移交方式等；
（五）违约责任及解决纠纷的途径；
（六）双方当事人约定的其它事项。
第十八条 从事物业管理的公司必须持有县级以上人民政府物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。
第十九条 物业管理公司应当提供下列服务内容：
（一）建筑物及其附属的共用设施、设备、场地的养护与维修；
（二）绿化、环境卫生管理服务；
（三）安全防范服务；
（四）车辆停放及其场地的管理；
（五）高层楼宇增设的服务项目；
（六）物业档案资料的管理；
（七）业主和使用人委托的其他服务事项。
第二十条 物业竣工后综合验收前的前期管理及其费用由建设单位负责，建设单位应当依照有关规定制订前期管理守则，并在售房时予以明示。
业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理。
第二十一条 建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并应当继续承担物业管理费用。
建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明书。

第四章 物业的使用和维护
第二十二条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第二十三条 业主、使用人使用房屋不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿、拆、搭占等；
（三）存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动。
业主、使用人不按房屋使用说明书使用房屋造成的后果，由其自负。
第二十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
（一）践踏、占用绿地；
（二）损毁树木、园林；
（三）占用通道等共用场地；
（四）乱抛乱堆垃圾、杂物；
（五）发生超出规定标准的噪音；
（六）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第二十五条 业主或者使用人装修物业，应当遵守房屋使用说明书和业主公约，并事先告知物业管理公司。物业管理公司应当将有关注意事项告知业主或者使用人，业主或者使用人应当遵守。
第二十六条 建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：
（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；
（二）建筑物本体共用部分，由该建筑物所有业主共同承担；
（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；
出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

第五章 物业管理费用
第二十七条 业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。
建设单位未售出的空置物业应当分摊物业管理、维修费用，分摊比例应当不低于收费标准的百分之五十，但不得因此而增加其他业主的负担。
第二十八条 确定物业管理服务收费标准，应当遵循公平、合理的原则。物业管理服务质量应当与服务收费相适应。
物业管理收费实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价由省人民政府价格行政主管部门会同建设行政主管部门制定。县级以上人民政府价格行政主管部门可以在政府指导价范围内，结合当地实际情况，确定当地的收费标准。
第二十九条 已成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中按照政府指导价约定或者由双方协商确定。
物业已交付使用尚未成立业主委员会的，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出，报所在地县级以上人民政府价格行政主管部门核定。
第三十条 物业管理服务费用经约定可以预收，但预收期限不得超过三个月。
第三十一条 物业管理公司收费的项目和标准应当向业主公布。
物业管理公司在物业管理委托合同约定以外自行提供服务，未经业主委员会或者业主认可的，业主或者使用人可以不支付服务费用。
第三十二条 业主委员会应当设立物业管理维修基金。
物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。
物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款帐户代为管理，不得挪作他用。
第三十三条 物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支；增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。
物业管理维修基金的使用，由物业管理公司提出年度计划，经业主委员会批准后实施。
物业管理公司应当每半年公布一次物业管理维修基金的使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第三十四条 建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于公共服务的公共用房和管理用房。

第六章 法律责任
第三十五条 业主、使用人、物业公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决，协商、调解不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第三十六条 违反本条例第十八条规定，未取得营业执照从事物业管理的，由县级以上人民政府工商行政主管部门依法处理。
第三十七条 物业管理公司违反本条例规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期改正，赔偿损失；并可视情节轻重，降低其资质等级或者注销其物业管理资质证书：
（一）建筑物及共用设备、共用设施不按期修缮或者养护、维修不当，造成业主损失的；
（二）服务管理不当，使共用设施、设备遭受损失的；
（三）擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；
（四）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。
第三十八条 物业管理公司违反本条例第二十九条规定的，由县级以上人民政府价格行政主管部门依照《中华人民共和国价格法》的规定处理。
第三十九条 业主或者使用人违反本条例第二十三条、第二十四条规定的，由业主委员会或其授权的物业管理公司予以制止、限期改正；逾期不改正的，由物业管理公司恢复原状；恢复原状所需的费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。
第四十条 业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定交付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积计帐，在物业转
让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉。
第四十一条 建设单位违反本条例第三十二条、第三十四条规定，不按规定划拨物业管理维修基金、移交公共用房和管理用房的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令其限期履行；逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第七章 附则
第四十二条 省人民政府建设行政主管部门可以根据本条例制订管理守则、业主公约、业主委员会章程和物业管理委托合同示范文本。
第四十三条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月16日
财政部


中央部门财政拨款结余资金管理（暂行）规定

财预[2005]46号

　　党中央有关部门，国务院各部委、各直属机构，全国人大常委会办公厅，全国政协办公厅，高法院，高检院，总后勤部，总装备部，武警总部，有关人民团体，有关中央管理企业，新疆生产建设兵团：

为进一步深化部
门预算改革，规范和加强中央部门财政拨款结余资金的管理，提高财政资金使用效益，我部制定了《中央部门财政拨款结余资金管理暂行规定》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：中央部门财政拨款结余资金管理暂行规定

　　
　　中华人民共和国财政部
　　二○○五年三月十一日


　　第一条　为规范和加强中央部门财政拨款结余资金管理，根据预算法、预算法实施条例，财政总预算会计制度、行政事业单位财务规则和会计制度，中央本级基本支出和项目支出预算管理办法，以及财政国库管理制度等有关规定，制定本规定。

第二条　中央部门财政拨款结余资金(以下简称部门结余资金)，是指中央级行政、事业单位在预算年度内，按照财政部批复的本部门预算，当年尚未支用的财政拨款资金。

第三条　部门结余资金按支出性质划分为基本支出结余和项目支出结余。中央部门应当对部门结余资金中的基本支出结余和项目支出结余分别进行统计、核算，并与单位会计账表相关数字核对一致。

第四条　部门基本支出结余资金包括行政单位基本支出结余和事业单位基本支出结余。行政单位(含实行公务员管理的事业单位)基本支出结余资金，可结转下年继续使用，主要用于零星增人增编等人员经费支出和日常公用经费支出，不得用于提高人员经费开支标准。事业单位基本支出结余可按照财政部有关规定结转下年继续使用。部门基本支出结余资金情况应随部门决算一并报送财政部备案。

第五条　部门项目结余资金包括以下几种类型：

(一)项目当年已完成形成的结余资金；

(二)由于受政策变化、计划调整等因素影响，项目中止或撤销形成的结余资金；

(三)项目当年已执行但尚未完成而形成的结余资金(包括项目需跨年度执行，但项目支出预算已一次性安排而形成的结余资金)；

(四)项目因故当年未执行，需要推迟到下年执行形成的结余资金。

本条第(一)项、第(二)项规定的项目结余资金统称为净结余资金；第(三)项、第(四)项规定的项目结余资金统称为专项结余资金。

第六条　财政部对中央部门项目结余资金，根据不同情况，采取以下方式管理：

(一)对项目完成、中止或撤销形成的净结余资金，实行审批管理。中央部门应当向财政部提出项目结余资金安排使用申请，经财政部审批后方可动用；

(二)对项目当年已执行但尚未完成，和项目因故当年未执行需要推迟到下年执行而形成的专项结余资金，实行财政部审核备案管理。

第七条　中央部门在编制下年度支出预算时，应当首先用净结余资金安排本部门项目支出，并优先安排新增项目支出。在年度预算执行中，需要追加项目支出的，应当首先用本部门净结余资金安排。

第八条　对中央部门净结余资金，结合中央部门预算编制，具体按以下方式处理：

(一)按财政部关于编制部门预算的要求，中央部门在下一年度中央部门预算编制阶段，将本部门以前年财政拨款净结余资金的安排使用计划，随部门“一上”预算一并报送财政部；

(二)财政部根据中央总预算和部门预算测算情况，结合部门以前年度净结余资金实际情况及部门提出的安排使用计划，统筹安排部门下一年度部门预算财政拨款数额；

(三)在年度预算执行中，部门需动用净结余资金安排有关项目支出时，应提前向财政部提出申请，报送有关项目预算计划；

(四)财政部负责对部门报送的净结余资金使用申请进行审核，并应及时将审核意见通知部门。

第九条　中央部门项目当年已执行但尚未完成，和项目因故当年未执行需要推迟到下年执行而形成的专项结余资金，可以结转下年继续使用，但不得自行改变资金用途。

第十条　在预算执行过程中，财政部经审核，认为部门以前年度专项结余资金，影响该部门当年已安排的有关项目预算的，可以对该部门年度预算作相应调整。

第十一条　部门项目支出结余资金原则上不允许在未支用的情况下连续两结转。

第十二条　在预算年度结束后，中央部门应对本部门结余资金情况逐级汇总，并对形成结余的原因进行分析说明，于下年3月20日之前，将本部门《财政拨款结余资金情况表》(格式及填制说明见附件)和有关说明文件报送财政部。部门报送的结余资金情况应与部门决算报表有关数据一致。另外，对国库集中支付形成的结余资金，中央部门还应按照《财政部关于印发〈财政国库管理制度改革试点年终结余资金管理暂行规定〉的通知》(财库[2003]125号)中的有关规定，在1月20日之前，向财政部报送《财政国库管理制度实施单位年终预算结余资金申报核定表》。

第十三条　财政部负责对部门结余资金数额和有关项目完成情况进行审核确认，并于4月20日前将审核意见通知中央部门。

第十四条　财政部对中央部门结余资金管理过程中发生的违反本规定的行为，应当责令其进行纠正，并可以通过调减部门预算等方式将结余资金收回中央总预算。

第十五条　基本建设项目年度结余资金，按照《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》(财建[2002]394号)有关规定执行。

第十六条　对纳入预算管理的各项政府性基金项目结余资金，按照各项基金管理的有关规定执行。

第十七条　中央部门可以根据本规定，制定本部门结余资金的具体管理办法。

第十八条　中国人民解放军、中国人民武装警察部队可以参照本规定的原则，另行制定管理规定。

第十九条　本规定由财政部负责解释。

　　第二十条　本规定自发布之日起施行。
　附：1．财政拨款结余资金情况表
http://www.mof.gov.cn/news/file/wg0505caiyu0546f1_20050608.doc
　　　　2．财政拨款结余资金情况表填制说明（文件较大，建议下载到本地进行浏览）　　　　http://www.mof.gov.cn/news/file/wg0505caiyu0546f2_20050608.doc


财政拨款结余资金情况表填制说明

“财政拨款结余资金情况表”填列部门年度财政拨款基本支出和项目支出的结余资金情况。其中：“项目单位”栏填列存在结余资金单位的名称，包括基本支出结余单位和项目支出结余单位，单位级次应与预算编制单位一致；“项目类型”栏选填“行政事业类项目”、“基本建设类项目”或“其他类项目”；“支付方式”栏选填“国库集中支付”或“非国库集中支付”；“完成情况”栏根据项目完成情况选填“已完成”、“未完成”、“推迟执行”或“中止或撤销”；“预算批复年份”栏填列项目支出预算批复的年份，如连续几年预算都安排的项目，则填列项目支出预算连续批复年份；“预算批复数”和“实际支出数”栏分别填列预算批复的项目支出数额和截止年底的实际支出数，如连续几年预算都安排的项目，则分别填列累计批复数额和累计实际支出数额；“累计结余数”栏填列截止年底累计结余数和当年结余数。


来源:中国财经报 2005-04-01