您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

如何认定商品房售楼广告的法律效力/姚长飞

时间:2024-06-26 09:56:12 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8371
下载地址: 点击此处下载
如何认定商品房售楼广告的法律效力

姚长飞 中国政法大学研究生院


最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施,该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题,商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注,本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告,关于商业广告的法律效力,《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的:寄送价目表,拍卖公告,招标公告,招股说明书,商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢,该法第14条对要约作出了如下规定:第一,内容具体确定,第二,表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定,如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词,分歧较大。开发商主张,商品房售楼广告属于要约邀请,因为首先售楼广告是向不特定人发出的,不具备一般要约向特定人发出的要件,其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定,也没有表示出经受要约人一旦承诺,开发商便受广告内容约束的意思,其三,如果双方没有明确将广告内容写进合同,则广告内容不具备任何法律效力,所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方,他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础,应该是合同一部分,特别是在商品房预售中,由于其特殊性,商品房尚未建成,开发商卖的其实是图纸,模型,购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告,售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容,看作是开发商的承诺,所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议,全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定,该《解释》第三条规定:商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约,该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容,当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的,只是又具体明确了一下,司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美,词藻华丽,如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力,笔者结合《解释》的规定,并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上,将商品房售楼广告大致分为以下四种:
第一类,属于开发商具体确定的内容,也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示,例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等,这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中,其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容,具有法律效力。
第二类,属于内容较具体,但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等,这些内容购房者千万不能掉以轻心,需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化,如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细,购房者越容易得到法律的保护,一定不能嫌麻烦。
第三类,是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言,人为美化,制造声势,为得是吸引购房者注意力,多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”,“依山傍水”,“商机无限”等,这些广告内容只能算作要约邀请,开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园,商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断,不能仅听广告中一面之词,这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类,属于内容具体确定,但系开发商违法承诺,通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”,“保证产权”,“售后包租”等内容,购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位,开发商无权擅自对其进行处分,否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的,因为产权登记是政府行政主管部门的职权,能否登记产权,要看其是否具备产权登记的合法条件,开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的,主要是考虑到在目前的法制状况下,缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行,售后包租多是一种促销手段,带有相当的欺骗性,受害的往往是购房者,所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同,而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定,否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上,对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析,主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛,理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料,捍卫自己的合法权益不会受到侵犯,当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。


教育部办公厅关于公布首批通过部级学具鉴定单位名单的通知

教育部


教育部办公厅关于公布首批通过部级学具鉴定单位名单的通知


2001-07-08

教基厅[2001]8号


  为贯彻全国基础教育工作会议精神,按照我部《关于加强学具管理工作的意见》(教基厅[2000]6号)的部署,今年6月组织召开了教育部小学学具鉴定会,并对通过省级学具鉴定报我部备案的单位及产品进行了审查。现将通过部级小学学具鉴定的单位及其产品、通过省级小学学具鉴定并报我部备案审查通过的单位及产品予以公布(见附件一、二)


  鉴于目前个别地区学具管理工作没有按照教育部的要求执行,在管理体制、鉴定、配备(发行)和使用等方面还存在混乱状态,现就有关问题重申如下:


  一、加强学具的管理工作是贯彻第三次全国教育工作会议和全国基础教育工作会议精神,进一步加强中小学教育技术装备工作,减轻中小学生过重负担,全面推进素质教育的一项重要举措。各地要进一步提高对加强学具整治工作的重要性的认识,严防把学具配备管理工作当作创收手段去操作。


  二、各级教育行政部门要按照我部《关于加强学具管理工作的意见》,理顺管理体制,切实加强对学具管理工作的监督指导。省级教育技术装备机构要以高度负责的态度,认真履行学具管理工作的职责,严格执行我部颁发的《小学学具配备目录(试行)》(教基厅[2000]19号)和《关于开展小学学具鉴定工作的通知》(教基厅[2000]20号),认真做好学具的鉴定、配备和使用等具体业务工作。


  三、通过部级鉴定的学具产品可在全国范围配备(发行),通过省级鉴定并报我部备案审查通过的学具产品仅限在本省配备(发行)。各地配备(发行)的学具必须是通过部级鉴定的学具产品或通过本省学具鉴定并报教育部备案审查通过的学具产品。学具配备的数量和品种不得超出目录范围,学校有权拒绝超出目录范围学具的配备。学具的配备要贯彻学校自主,学生自愿的原则。

  四、各级学具管理部门要承担起学具的使用管理和教师培训等工作,要防止学具只配不用的现象,学具的建、配、管、用工作由单一部门承担是解决这一问题的组织保证。各地区应采取有效措施和多种方式,积极开展提高学具使用效益的活动,充分发挥学具培养学生动手实践能力和创新精神的作用


  五、遵照《国务院关于基础教育改革与发展的决定》(国发[2001]21号)中“进一步加强对滥发学生用书、学具及其他学生用品的治理”要求,各地要认真清理整顿学具配备(发行)环节。学具的订购、配备工作不得交由企业操作。学具产品的选购要实行招标制,杜绝个人行为和“内定”的不正常操作方式。教育行政部门不能参与学具配备(发行)中具体的经济活动。严禁在学具管理工作中搞不正之风和腐败行为。

  六、为减轻学生经济负担,生产企业销售价的毛利润不应超过合理成本的25%,配备(发行)环节总费用不得超过订购价的25%(含工厂折扣款)。任何单位与个人不得索要或接受任何形式的提成、回扣或除学具以外的捐赠。要减少学具发行的中间环节,降低发行费用,把最低价格的学具产品配备到学生手中。

  七、我部将对学具实行质量跟踪监督,保证学校配备的学具质量。通过学具鉴定的单位不得降低产品质量。对鉴定后改进产品设计与用料的必须报我部审核。

  八、各级教育行政部门要进一步完善监管和监督检查,完善举报制度,对违反规定的个人和单位要及时严肃查处。对于在学具配备(发行)过程中发生的不正之风与产品质量问题,学校及个人均可向各级教育行政部门反映。对于违反教育部规定在学具管理工作中出现的问题,将追究有关人员责任。

通过教育部小学学具鉴定的单位及其产品名单

(排名不分先后,打“√”为通过鉴定的学具产品)

序号
单  位
数学学具
自然学具
美术学具

1
大梁山文教科技有限公司




2
南通海易标牌有限公司




3
北京智发教学用品厂




4
北京先河教育发展有限公司




5
浙江余姚市育才教学仪器厂

上海东方教具有限公司




6
江苏海门市春华塑料制品厂




7
浙江三和科教仪器有限公司




8
浙江金华市迅达实业有限公司




9
北京翔云工艺美术社




10
中央教育科学研究所




11
安徽科慧教学用品有限公司




12
宁波保税区远东文教用品有限公司




13
宁波大风车教育器材有限公司




14
江苏大丰丰文集团有限公司




15
宁波华茂集团股份有限公司




16
杭州市瓶窑文教用品有限公司




17
宁波华雄智能开发有限公司




18
湖州立方集团有限公司




19
西安市求知教学用品有限公司




20
北京市百佳艺苑教学用品有限公司




21
江苏共创教育发展有限公司






通过省级小学学具鉴定经教育部备案审查通过的单位及其产品名单

(排名不分先后,打“√”的为通过鉴定的学具产品)

序号
单  位
数学学具
自然学具
美术学具

1
重庆市教鸿学具厂




2
重庆市冠达教学设备厂




3
重庆市启智文教用品厂




4
宁波保税区远东文教用品有限公司




5
湖州立方集团有限公司




6
大梁山文教科技有限公司




7
浙江三和科教仪器有限公司





湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城区农贸市场管理办法的通知

湖南省湘潭市人民政府办公室


湘潭市人民政府办公室关于印发湘潭市城区农贸市场管理办法的通知





各县(市)区人民政府,市直机关各单位,市属及驻市各企事业单位、大中专院校,各人民团体:
《湘潭市城区农贸市场管理办法》已经2011年12月8日市人民政府第73次常务会议通过,现予印发,请认真遵照执行。



二○一二年三月二十日


湘潭市城区农贸市场管理办法

第一章 总 则
第一条 为促进城区农贸市场建设,规范农贸市场管理,维护市场交易秩序,保护农贸市场开办者、经营者和消费者的合法权益,根据《湖南省城乡集贸市场管理条例》等有关规定,结合实际,制定本办法。
第二条 市城区农贸市场的建设、开办、经营和监督管理等活动,适用本办法。
本办法所称农贸市场,是指开办者为经营者、消费者进场集中交易农副产品,提供固定场所、设施等服务,经工商行政管理部门核准登记并取得营业执照的市场。
第三条 农贸市场的交易活动应当遵守法律和商业道德,遵循平等自愿、公平交易、诚实信用、保证食品安全的原则。
第四条 市、区人民政府和高新区、九华经开区、昭山示范区管委会应当加强所辖区域内农贸市场的建设(含提质改造)、经营秩序、市场管理、食品安全、环境卫生及治安、消防等管理工作的领导,成立农贸市场管理工作领导小组,领导小组办公室设在同级商务部门。
公安、国土资源、住房和城乡建设、农业、商务、卫生、环境保护、物价、城乡规划、城管执法、食品药品监管、工商、质量技术监督、消防等部门根据各自职责,做好农贸市场的监督管理工作。

第二章 市场建设
第五条 建设农贸市场应当符合城市总体规划、控制性详细规划和农贸市场发展专项规划的要求。
市商务部门应当会同市城乡规划、工商等有关部门组织编制市中心城区农贸市场发展专项规划,报市人民政府批准后实施。农贸市场发展专项规划纳入城市总体规划和控制性详细规划。
第六条 市发展改革、城乡规划、国土资源部门在办理农贸市场建设项目的立项、规划、用地审批手续时,应当听取市商务部门的意见。
第七条 鼓励公民、法人及其他组织按照“谁投资、谁受益”的原则,依法投资新建、改扩建农贸市场。
第八条 开办农贸市场应当符合有关法律法规规章和规划的要求,具备与农贸市场规模相适应的固定场地、设施、管理机构,拥有专职管理人员,具有相应的建设资金。
农贸市场须经工商行政管理部门核准登记并取得营业执照后方可营业。
第九条 非因规划调整等法定原因,不得关闭农贸市场,不得改变农贸市场的功能。有财政资金投入建设或提质改造的农贸市场,因规划调整等法定原因确需迁移、合并、转让或关闭的,应经区商务部门审核,报所在地区人民政府或高新区、九华经开区、昭山示范区管委会批准并报市商务部门备案,依法经工商行政管理部门办理变更、注销手续。其中关闭农贸市场的,须在市场入口处予以公布。任何单位和个人不得侵占、损坏农贸市场的场地和设施。
非财政资金投入建设的农贸市场须变更或关闭的,应当到工商行政管理部门办理变更、注销手续。
第十条 农贸市场开办者依法自主经营,并与经营者签订有偿提供场地、设施的合同,依法依约收取租金和其他规定范围内的服务费用,加强经营管理;有权拒绝任何单位和个人的违法收费和摊派。
第十一条 农贸市场开办者应当履行的职责:
(一)提供优质服务,宣传有关法律、政策,开展文明经商活动,设置合格的计量器具,设立投诉举报室。
(二)与经营者签订治安、消防安全责任书,明确治安、消防安全责任,制止并协助职能部门查处扰乱市场内经营秩序、治安秩序及违反消防安全的行为。
(三)按照农副产品类别划行归市、合理布局,销售自产的农产品应划定专门的区域,活禽销售应当设立相对独立的区域,实行隔离屠宰,完善污物(水)处置和消毒设施。
(四)审查入场食品经营者的许可证,明确入场食品经营者的食品安全管理责任,定期对入场食品经营者的经营环境和条件进行检查,发现食品经营者有违反《中华人民共和国食品安全法》规定行为的,及时制止并报告所在地工商行政管理部门或者其他职能部门。
(五)维护农贸市场内的环境卫生秩序,配置相应的市容环卫设施,及时清除市场内的污水、垃圾和其他废弃物,自觉接受职能部门的监督和考核;承担责任区的“门前三包”责任,保障市场出入口的良好秩序。
(六)督促经营者建立食品质量查验登记、食品索证索票、购销台账、召回不合格食品或退市、明码标价等食品质量保障制度。
(七)法律法规规章规定的其他职责。
第十二条 农贸市场开办者应当建立或督促经营者建立农副产品质量保障制度。
(一)建立质量检测制度。农贸市场开办者应当在市场内设置农产品质量检测室,履行入场农产品质量的安全检测责任,公示检测结果,发现产品质量不合格的,不准入场销售。
(二)建立质量安全责任制度。农贸市场开办者应与当地工商行政管理部门和经营者分别签订食品质量安全责任书,明确农贸市场开办者、经营者的食品质量安全责任。
(三)建立商品价格和安全信息公示制度。农贸市场开办者应当在场内醒目位置设置公示栏,公布商品价格、商品安全信息、市场食品检测结果,提示和警示消费者,保护消费者合法权益。
(四)建立塑料购物袋销售管理制度。农贸市场开办者应当与经营者签订不销售超薄塑料购物袋、不向消费者免费提供塑料购物袋的责任书,在市场内设立专营或兼营塑料购物袋的摊位,确保塑料购物袋的质量和安全。

第三章 市场管理
第十三条 农贸市场经营者依法自主经营,自主决定农副产品价格和服务收费标准,有权拒绝违法收费和摊派。
第十四条 除农民销售自产的农产品实行挂牌销售外,其他农贸市场经营者应当到工商行政管理部门办理注册登记手续,领取营业执照后方可营业,并在经营场所悬挂营业执照和其他相关证照。
第十五条 农贸市场内的经营者应当保证农副产品、食品质量安全,依法建立健全以下制度:
(一)建立健全索证索票制度。食品经营者采购食品,应当查验供货者的许可证和食品合格的证明文件,按照产品生产批次向供货商索要产品检验报告或者由供货商签字(盖章)的检验报告复印件。
(二)建立健全食品进货查验记录制度。食品经营者要如实记录食品的名称、规格、数量、生产批号、保质期、供货者名称、联系方式及进货日期等内容。食品进货查验记录应当真实,保存期限不得少于2年。经营鲜猪肉等肉品必须从依法批准设立的定点屠宰场购进,并在摊位明显位置悬挂肉品检疫检验合格证明。
(三)建立健全熟食制品卫生保障制度。熟食制品经营者应添置防尘、防蝇、防鼠设施和冷藏保鲜设备,熟食摊位应设置预进间和售卖间,生熟食品应分开存放,从业人员须持有《卫生知识培训合格证》和《健康证》。
(四)建立健全召回不合格食品和退市制度。经营者对入场经营的不符合食品安全标准的食品,应当立即停止经营,作退市(下架)处理,通知相关生产者和消费者,并记录停止经营和通知情况。食品生产者认为应当召回的,采取措施予以召回或停止销售。
第十六条 农贸市场经营者应当遵守下列规定:
(一)遵守法律法规规章和市场的各项管理制度;
(二)服从市场开办者划行归市的统一安排,保持摊(店)内地面干净卫生;
(三)使用国家法定计量单位和依法检定合格的计量器具;
(四)遵守交易规则,文明经商,讲究诚信;
(五)履行国家有关消费者权益保护、产品质量等法律法规规章规定的义务;
(六)从证照齐全的生产企业采购塑料购物袋,建立塑料购物袋进、销台账,实行塑料购物袋有偿使用,并不低于成本价销售。
第十七条 市场内禁止销售下列农副产品:
(一)假冒伪劣或者过期、失效、变质的产品;
(二)法律法规规章禁止上市销售的动植物及其制成品;
(三)病死、毒死或者死因不明的畜、禽产品及水产品;
(四)农药残留超标的蔬菜、水果等;
(五)法律法规规章禁止销售的其他农产品。
第十八条 市场内禁止下列行为:
(一)污染环境、危害身体健康的烧、烤、煎、炸等;
(二)霸占经营场地,垄断货源,操纵物价,价格欺诈,强买强卖,欺行霸市;
(三)掺杂、掺假,以假充真,以次充好,短尺少秤,以不合格产品冒充合格产品;
(四)法律法规规章禁止的其他行为。

第四章 扶持政策
第十九条 市人民政府根据农贸市场发展专项规划和具体建设计划,适时安排农贸市场建设专项资金,扶持新建、提质改造农贸市场重点项目。
第二十条 新建农贸市场,市国土资源部门要优先保障其建设用地。用于农贸市场建设的建筑物不计入项目容积率,国家法律和政策另有规定除外。
第二十一条 农贸市场经营用水、用电按照与工业同网同价政策执行。
第二十二条 新开业的农贸市场,农产品批发市场实行3年培育期,中心农贸市场实行2年培育期,社区农贸市场实行1年培育期。
新建、改扩建农贸市场在建设和培育期内,国家、省规定必须收取的各种行政事业性收费、政府性基金,除上缴中央和省里外,按政策规定的最低标准减半收取,国家法律法规和政策另有规定的除外。农贸市场计量器具实行免费检定,所需检定费用由财政予以适当补贴。

第五章 监督管理
第二十三条 各有关部门应当按照法律法规规章规定的职责和要求,加强农贸市场的监督管理。
商务部门负责组织编制和实施农贸市场发展规划和农贸市场管理的行业规范,开展行业交流和指导行业自律。
工商行政管理部门是管理农贸市场的主体,依法对农贸市场开办者、经营者的资格及其经营行为实施监督管理,查处违法经营行为,维护市场内的经营秩序。
农业部门依法推进农产品市场准入制度,组织对市场销售的农产品进行监督抽查,依法查处违反农产品质量安全法的行为。
林业部门依法对市场野生陆生动植物的经营进行监管,查处违法经营行为。
质量技术监督部门依法对农贸市场实施计量监督管理,查处计量违法行为。
卫生部门负责农贸市场的卫生监督管理。
食品药品监管部门负责农贸市场餐饮消费环节的监督管理。
畜牧水产部门负责对动物及产品质量安全的监督管理,督促市场开办者履行动物及产品检疫证明的查验义务。
公安机关负责农贸市场的治安管理,落实安全保卫措施。
公安消防部门负责农贸市场消防安全的监督管理,落实消防安全管理制度,依法查处消防违法行为。
城乡规划部门负责农贸市场的规划管理。
物价部门负责对农贸市场价格行为进行监督管理,依法查处价格违法行为。
区城管执法部门负责农贸市场周边秩序的监督管理,依法取缔马路市场和禁止占道经营。
其他有关行政管理部门应当根据各自职责加强对农贸市场的监督管理。

第六章 法律责任
第二十四条 农贸市场开办者未履行审查入场食品经营者的许可证,明确入场食品经营者的食品安全管理责任,定期对入场食品经营者的经营环境和条件进行检查义务的,该农贸市场发生食品安全事故的,农贸市场开办者应当与食品经营者承担连带责任。
经营者所售农副产品质量或者提供服务不合格,给消费者造成损害的,应当依法承担相应的赔偿责任。
第二十五条 农贸市场开办者、经营者违反本办法规定的,由有关行政管理部门按照有关法律法规规章的规定予以处罚。
第二十六条 农贸市场开办者、经营者有阻碍行政执法人员依法执法行为的,由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚。构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七章 附 则
第二十七条 本办法自公布之日起30日后施行。
第二十八条 湘潭县、湘乡市、韶山市的农贸市场管理可参照本办法执行。